El 16 de junio se han cumplido dos años de la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI), y por lo tanto, dos años desde que las Actas de Transparencia caminan con paso firme.
El Acta Notarial previa a la firma de las hipotecas, Acta de Transparencia, es el documento notarial que garantiza que quien va a suscribir un préstamo con garantía hipotecaria ha recibido toda la documentación e información necesaria para comprender el alcance de las obligaciones que está asumiendo.
Esta Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario tenía como objeto la trasposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014 y buscaba la recuperación de la confianza de los prestatarios en el sistema bancario y en particular, en los préstamos hipotecarios.
Su objetivo radicaba en potenciar la seguridad jurídica, la transparencia y la comprensión de los contratos y de sus cláusulas, así como la búsqueda del justo equilibrio entre las partes.
Uno de sus aspectos más relevantes para la protección del ciudadano ha sido la firma del Acta Notarial de transparencia tras el obligado asesoramiento previo que el prestatario ha de recibir del notario.
En la práctica, supone que, además de la información que la entidad prestamista pueda y deba facilitar, va a ser el notario quien con una antelación mínima de 14 días en Cataluña y 10 días en el resto de España previos a la firma de la hipoteca, no sólo informe, sino que además, se asegure de que se ha comprendido la información facilitada y de que se ha recibido toda la documentación que la norma detalla.
Esta información previa la ha de recibir el prestatario, pero también el fiador o garante cuando éste sea una persona física.
El Acta de Transparencia es exigible en los préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real sobre un inmueble de uso residencial; incluyendo esta expresión una acepción amplia del concepto residencia, así, vivienda, garaje, trastero o cualquier otro elemento que pueda cumplir una función doméstica.
Y también es exigible a los préstamos que tienen por finalidad adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos u otros inmuebles siempre que el comprador sea consumidor.
Las dudas a las que se enfrenta el futuro prestatario suelen girar en torno a los intereses, tanto a los ordinarios como a los de demora, sobre todo si son fijos o variables, y en tal caso, al índice al que están referenciados. En relación a los intereses variables, el notario tiene la obligación de efectuar diferentes cálculos o simulacros de lo que pueda llegar a acontecer.
Las dudas también surgen en relación a los diferentes tipos de comisiones (reembolso anticipado, impago de cuotas…), y en relación a la trascendencia del valor de tasación en caso de subasta y cuándo y cómo ésta puede tener lugar.
Cuando el notario autoriza un acta de transparencia en la que manifiesta que el comprador ha recibido toda la información necesaria y que ésta cumple con la legalidad, y además, que ha comprendido el alcance de las principales cláusulas del contrato también está cerrando la puerta a posibles reclamaciones judiciales de nulidad de determinadas cláusulas por falta de transparencia, abusividad, o desequilibrio en las prestaciones. Con ello, el crédito bancario queda reforzado y desciende la posibilidad de que prospere una oposición en el seno de una ejecución hipotecaria.
Si no se cumplen los requisitos legales, el notario no autoriza un Acta de Transparencia positiva. En tal caso, el préstamo hipotecario, y por ende, la compraventa prevista, no podrá tener lugar en los términos previamente pactados por lo que será necesaria una renegociación con la entidad bancaria y un cambio en las condiciones del crédito.
Es función de los abogados asesorar a futuros compradores no sólo en los términos de los contratos de compra venta, sino también en las negociaciones con los bancos para la concesión de los préstamos hipotecarios de forma que, cuando se mantenga la reunión previa con el notario podemos garantizar al cliente que el Acta de Transparencia será positiva y que no habrá ningún problema ni demora en la firma de la deseada adquisición.
Cataluña es una de las comunidades autónomas –junto con el País Vasco y la Rioja- dónde se ha firmado menos Actas de No transparencia desde la entrada en vigor de la Ley, apenas un 8 %.
Glòria Viñals
