Pünktlich vor dem Superwahlsonntag am 28. Mai wird Spaniens neues Wohnraumgesetz wirksam, das vom sozialdemokratischen Regierungschef Pedro Sánchez initiiert wurde. Das Ziel des Gesetzes ist es, die drastische Wohnungsnot im Land zu bekämpfen.
In den vergangenen Jahren sind insbesondere in Ballungszentren wie Madrid, Barcelona oder Palma de Mallorca die Mietpreise rasant angestiegen und haben zu erheblichen finanziellen Schwierigkeiten für viele spanische Familien geführt. Das neue Wohnraumgesetz zielt darauf ab, diese Problematik anzugehen und eine gerechtere Mietentwicklung zu gewährleisten.
Das Gesetz sieht vor, dass sowohl bei bestehenden Mietverträgen als auch bei neuen Verträgen künftig Mietsteigerungen nur noch entsprechend eines festgelegten Limits durch die Regierung erlaubt sind. Bis zum Ende des aktuellen Jahres bleibt das Limit vorerst bei zwei Prozent. Ab dem Jahr 2024 dürfen die Mieten um maximal drei Prozent erhöht werden. Ab 2025 tritt dann ein flexibler Mietendeckel in Kraft, der jedes Jahr vom nationalen Statistikamt neu festgelegt wird.
Für Mieten in Gebieten, in denen der Mietendruck besonders groß ist, sollen noch strengere Regeln für die Wohnungspreise gelten. Für die von den Regionalregierung festzulegenden zonas tensionadas darf die Miete in Zukunft nicht mehr als 30 Prozent des durchschnittlichen Einkommens der Bevölkerung vor Ort betragen oder die Mieterhöhung der vergangenen fünf Jahre darf nicht mehr als drei Prozentpunkte über der Teuerungsrate IPC liegen.
Neben Maßnahmen zur Förderung des öffentlichen Wohnungsbaus wie der unbefristeten Qualifizierung von Sozialwohnungen sieht das neue Gesetz aber auch Steuervorteile für Vermieter vor, wenn sie an jüngere Leute unter 35 vermieten oder, wenn sie die Mietpreise senken, statt die Tarife zu erhöhen.
Gleichwohl werden jedoch Besitzer, die Wohnraum länger als zwei Jahre leer stehen lassen, mit einer massiven Erhöhung der Grundstückssteuer sanktioniert. Kommunen können einen Aufpreis von bis zu 50 % auf die Immobiliensteuer verlangen können, wenn eine Immobilie grundlos mehr als zwei Jahre lang leer steht und einem Eigentümer mit vier oder mehr Wohnungen gehört. Er wird auf 100 % erhöht, wenn eine Immobilie mehr als drei Jahre leer steht und kann sogar auf 150 % gesteigert werden, wenn die unbewohnte Immobilie einem Eigentümer mit zwei oder mehr Immobilien in derselben Gemeinde gehört.
Schließlich legt das Gesetz fest, dass die Maklergebühr, die in der Regel einer Monatsmiete entspricht und bisher oft vom Mieter getragen wurde, grundsätzlich vom Vermieter bezahlt werden muss.
Insgesamt ist der mit dem Gesetz verfolgte Zweck ein Schritt in die richtige Richtung. Gleichwohl bleibt abzuwarten, ob der Eingriff in den Wohnungsmarkt tatsächlich zu mehr Wohnraum und günstigeren Mieten führen wird oder ob der gegenteilige Effekt eintritt und weniger Personen ihre Immobilie vermieten. In Deutschland wurde 2020 in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Mietpreisbremse eingeführt, wonach die Miete dort nur 10 % über ortsüblichen vergleichsmiete liegen darf. Erste Studien hierzu wie die des RWI – Leibniz-Institut für Wirtschaftsforschung zeigen, dass die Miete hierdurch durchschnittlich um 2,5 % geringer ausfällt als in Gebieten ohne Mietpreisbremse. Dies ist zwar keine wesentliche Verbesserung, aber eine Verbesserung.
Valentin Happ
Barcelona, 14. Juli 2023
